Emlak ofisi: komisyon gerçekte kime kalıyor
· uğur · Emlak ofisi işletmeciliği
"Bir satıştan şu kadar komisyon aldı" cümlesi emlak sektörü hakkında en çok dolaşan cümle. Doğru da olabilir. Ama o komisyonun tamamı hiçbir zaman tek bir cebe girmiyor; kaç parçaya bölündüğü konuşulmuyor.
Komisyon nereye bölünüyor
Bir satış tamamlandığında komisyon genellikle şu kalemlere dağılıyor:
- Danışman payı — satışı yapan kişinin aldığı oran
- Ofis payı — kira, personel, ilan giderlerini karşılayan kısım
- Franchise payı — markalı bir ofisse merkeze giden oran
- Vergi ve stopaj
- İlan ve pazarlama maliyeti — o portföy için harcanmış olan
Bu dağılımın oranları ofisten ofise değişiyor. Bağımsız çalışan bir emlakçıyla markalı bir ofiste çalışan danışmanın eline geçen kısım aynı olmuyor.
Asıl sermaye portföy
Emlakçılıkta dükkân, tabela ve mobilya görünür sermaye. Gerçek sermaye ise elindeki portföy — yani satılık ve kiralık olarak sende kayıtlı taşınmazlar.
Portföyün niteliği iki şeyi belirliyor:
- Alıcı geldiğinde gösterecek bir şeyin olup olmadığı
- O taşınmazın sende münhasır mı olduğu, yoksa beş ofiste birden mi durduğu
İkinci maddeyi bu işi yapanlar önemsiyor: aynı daire on ofiste asılıysa, satışı kimin yapacağı büyük ölçüde şansa kalıyor ve harcanan emek karşılıksız kalabiliyor.
Gelir düzensizliği bu işin doğasında
Emlakçılıkta aylık gelir düz bir çizgi değil. İki ay hiçbir şey olmayıp üçüncü ayda üç satış çıkabiliyor. Bu, işin yapısından kaynaklanıyor:
- Konut alımı uzun bir karar süreci
- Süreç kredi onayına, tapu randevusuna, karşı tarafın kararına bağlı
- Anlaşma son anda bozulabiliyor ve o güne kadarki emek boşa gidiyor
Bu yüzden bu işe girenlere sık verilen uyarı şu: ilk altı ay gelir gelmeyebilir. Sermaye planı bunu hesaba katmalı.
Ofis açmak mı, danışman olarak başlamak mı
Bu işe iki ayrı giriş kapısı var ve sermaye ihtiyaçları çok farklı.
Danışman olarak başlamak, bir ofise bağlanıp komisyon paylaşımıyla çalışmak demek. Sermaye ihtiyacı düşük, öğrenme süreci ofisin içinde geçiyor, ama komisyonun büyük kısmı ofiste kalıyor.
Ofis açmak, kira ve sabit giderleri üstlenmek demek. Komisyonun tamamı sende kalıyor ama satış olmadığı ayda da giderler devam ediyor. Ayrıca yetki belgesi ve mesleki yeterlilik şartlarını araştırman gerekiyor — bu iş artık belgeye bağlı.
Komisyonun gerçek karşılığı
Yukarısı işin iskeleti. İlk yıl gerçekte ne kadar sürdü, kaç satış yapıldı, kazanç asgari ücretin kaç katı çıktı — bunları ancak bu işi fiilen yapan söyleyebilir.
Emlak ofisi işletmeciliği künyesi bu cevapları topluyor.